从目前确切的消息来看,2009年,保障性住房建设总规模将创新高。凯德置地环渤海区域总经理毛大庆、SOHO中国董事长潘石屹均表示,如果按照单套平均面积70平米计算,明年仅北京的保障性住房将为12万套。
SOHO中国年初公布了一份根据北京市建委公布的交易数据为基础的《2007年北京房地产市场研究报告》,报告显示,2007年北京共成交了14.8万套房子（包括高端产品和综合类商品房）。
由此可以推测,12万套保障性普通住宅已经超过了2007年普通商品房的年度需求量;加上2008年-2009年的置业需求的萎缩,楼市每年成交能否突破10万套还是一个疑问,每年12万套保障房对于楼市的短期影响显然是根本性的。
中低端商品房观望加重
高策顾问董事长李国平指出,现在一些城市已经明显地表现出购房者把保障性住房周边的中低端住宅与其进行房价、户型等方面对比的状况。北京亦是如此,两限房已经成为价格的新标杆。“周围商品房价格不敢轻易高过限价房太多,但同时,限价房也面临商品房降价的压力,出现弃购的状况。因此,在保障性住房增加建设以后,中低端商品房和保障性住房将进入价格互动阶段,产生竞争关系,甚至会带来限价房降价等问题。
李国平进一步说,中低端住宅市场目前正陷入观望的谷底,加上保障性住房供应的预期加重了观望,“连跌5年也是很正常的,现在就看谁能等到那一天”。
近郊住宅迎来利好
未来,保障性住房会更多地靠近近郊,如朝阳区的保障性住房面积占到全市的30%左右,其次是丰台区、房山区、海淀区。项目选址不但要考虑全市的人口均匀疏散,还要兼顾交通便利。因此,相当多的住房投资被用于近郊的地铁投资,此举被认为将在这些区域带来明显的市政改善效应。
据悉,北京目前通过通州、大兴、昌平等地的基础设施建设已经在当地产生了明显的效应。近期一些普通住宅受地铁交通利好影响销售不错。
而在常营两限房的建设中,当地的商品房开发商直言,在受到价格影响的同时,周围的商业、市政配套的完善得到居民的普遍认可。
亿城集团品牌营销中心总经理遇绣峰表示,目前这些投资的明确,对缺乏轨道交通的房山、大兴等区域而言有带动作用,并促使其有望和通州等看齐,在北京周边近郊区域形成成片的新兴生活区。
高端住宅成“保本”之选
长远来看,保障性住房分流中低端市场的购买力,但是高端市场又会怎么样呢？遇绣峰认为,高端房产的资源稀缺性在北京尤其突出,这让现有高端产品避免受到直接冲击,“中心城区的高端物业、郊区的别墅物业等,优势会更加明显”。
通州独栋别墅泰禾红御开发商泰禾集团董事长黄其森也表示,越来越多的市场迹象表明,北京的高端物业市场走势正在出现分化,一部分高端住宅物业面临调整压力,另一部分低密度景观别墅豪宅以其稀缺性和高品质不断稳步走高,而这恰好与国际资本近期的投资动向不谋而合。
他透露,日前刚刚来到中国的美国柏克莱房地产投资集团执行总裁罗伯特·爱道斯坦宣布,未来几年,以该公司牵头的资金将在中国投资20亿人民币收购国内高端物业。“这些涌向内地豪宅市场的资金导致的直接结果是,北京顶级豪宅物业价格不降反升。”他预计,中国顶级豪宅产品一年多来表现出的强抗跌性,将逐渐成为这个冬季各路资本寻求庇护的避风港。